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项目建议书/度假村项目建议书

作者: | 人气:1 | 时间:2017-09-14

一 : 度假村项目建议书

一、概           况 1.1旅游概况 凉州是“丝绸之路”重镇,素有“五凉古都”之称,现以中国旅游标志——铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端,黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带,东接古浪石峡,西临肃南草原,南靠祁连山脉,北抵腾格里沙漠,地域辽阔,地形复杂。由于其独特的干旱气候,保存了丰富的历史文物资源和自然资源,有旅游景点160多处,馆藏文物4万多件,如:汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特,山川气候宜人。海拔界于1020~4878米之间,由于高低差距较大,形成沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区,为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西25公里处的丰乐镇昌隆村南端,湖区总面积约280亩。湖区上端为湖泊湿地,中游建有小型水库,库区面积药180亩,下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野,后拥山冈丘陵,湖区内景点丰富,周围有多处文化遗址,具有得天独厚的地域优势。XX年4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势,规划新建“昌隆湖度假村”,新建渔塘面积16675平方米,栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树21000多株,同时整修了道路,初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为一体的度假胜地。 1.2项目的必要性 1.2.1昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。 今日丰乐,在改革开放政策的指引下,全镇各项事业都取得了长足的发展。XX年全镇社会总产值实现12215.9万元,农民人均纯收入达2630元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展,XX年完成乡镇企业总产值11888.9万元。随着旅游业的兴起,旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资,大力发展旅游业,已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。 1.2.2是充分开发利用旅游资源,加强生态环境保护的需要。 昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴,多少年来一直被弃置,资源得不到开发利用,无草、无树、生态失衡,生态环境得不到保护和治理。该项目的建设,使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用,既改善了生态环境,又开发了一个新的旅游景区。 1.2.3是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要 改革开放20多年来,丰乐镇的各项事业得到了长足发展,农民的物质生活水平有了很大提高,经济实力不断增强,特别是近几年,镇党委、政府积极招商引资,大力发展外向型经济,建成以国道312线为依托,以丰乐堡街为中心,南北辐射0.7公里,东西辐射3公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加,开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休闲度假、洽谈生意的旅游胜地。 1.2.4是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。 旅游业是一个产业关联度高,综合带动性强,辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来,随着农业机械化程度的不断提高,农村出现了剩余劳动力,昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。 1.3项目的可行性 1.3.1开发建设昌隆湖,得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。 丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展,多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证,认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚,自然条件独特,开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“丰乐镇昌隆湖度假村”,并进行了短期规划,力争在三年内生态植被得以改善,五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。 1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地,泉眼分布广,水量大,清澈透明,且水矿物质含量丰富,是饮用、洗浴的上乘产品,中游建有小型水库,是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。 1.3.3兰新铁路、312国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇,为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。 1.3.4基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施,为度假村的开发建设奠定了基础;移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔,保障了昌隆湖景区通讯畅通。 1.3.5该项目远离城镇、工厂,无任何污染,空气清新,气温适宜,是休闲娱乐的理想之地。 第二章   客源市场分析 2.1昌隆湖客源预测 “环城游憩带(即rebam)”理论是当前研究客源市场的重要方法,它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间,特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地,一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内rebam研究表明城市居民旅游和休闲出游市场,随距离增加而衰减:80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围;在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围,主要集中在距城市250公里半径圈内。凉州区周边城市众多,主要有民勤、古浪、天祝、白银、兰州、西宁、金昌、张掖等。这些城市总人口近400万,其中白银、兰州、西宁、金昌、张掖等地307.38万人,人均gdp高(约9000元/人·年),出游观光回归自然的动机强烈,其它社会条件也较优越,因此它们将是凉州区主要的潜在客源市场,这些城市人口可能到凉州旅游的规模,总出游率若按城市总人口10%计算,可为凉州提供大约30万人次的游客规模。 凉州区处于新欧亚大陆桥的必经之地,陕西、新疆、山西、河南、四川、等省区距凉州较远,但交通便捷,也可成为凉州的潜在客源市场。 由以上分析可知,凉州处于兰州、白银、西宁、金昌、张掖等地的rebam范围中,凉州旅游区处于周边城市区域“游憩地环带”的重叠区,可发展成为周边城市区域居民共同的游憩地,这使凉州发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。 2.2客源市场分析 2.2.1近年来,凉州区旅~业接待人次和营业收入稳步递增,旅游客源结构以国内旅客为主,旅游方式为散客与团队并重,逗留天数为0.5—1天,旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主,以XX年为例,XX年接待国内外旅游者56万人次,如果其中有4%的旅游者前来昌隆湖旅游,每年可接待约2.24万人次。

2.2.2从旅游时间和市场选择趋势而言,双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以XX年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次,其中省内游客居多,由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标,受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展,凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的30万人次有7%选择昌隆湖龙泉度假村,每年将有2.1万人次前来观光旅游。 2.2.3昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主,旺季4-10月接待游客近万人。该项目开发建设以后,将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所,如按rebam潜在客源理论预测,丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口1%计算,可为昌隆湖年提供2万人次的游人规模。 2.4以上分析表明,昌隆湖龙泉度假村如此建成后,游客人数将会大幅度增加,年接待游客可达2万人次。 第三章    建设内容与投资规模 3.1景区现状 昌隆湖地形呈峡谷状,湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵,湖区面积280亩,湖区上端为湖泊湿地,泉眼分布很广,水量大,清澈透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库,库区面积约180亩,库容约8万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为16675平方米的鱼塘5个,占地面积为280平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树2.1万珠。后面的山岗丘陵急需绿化,前面的平川荒滩急需开发。 3.2建设内容及规模 3.2.1修建占地面积2500平方米(25×100米)的游泳池。 3.2.2修建占地面积1000平方米(10×100)工棚式茶座。 3.2.3修建占地面积300平方米露天网球场。 3.2.4修建占地面积340平方米康体中心。 3.2.5修建占地面积300平方米二层砖混结构住宿用别墅。 3.2.6修建占地面积500平方米可同时停放30辆小车、10辆中巴车的停车场。 3.2.7修建旱码头2个,购置气艇3个。 3.2.8修建占地面积30平方米的厕所1个。 3.2.9绿化山岗丘陵,平川荒滩,栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。 3.2.10购置相关设施设备。 第四章  投资估算和资金来源 4.1投资估算 该项目预计总投资192.5万元,详细预算见附表。 4.2资金来源 申请国债资金80万元,银行贷款50万元,自筹资金62.5万元。 第五章    项目实施步骤 该项目建设期为两年,~年6月至~年6月。 ~年6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。 ~年8月争取破土动工建设。 ~年3-4月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树20余万株。 ~年6月工程全部完工,交付使用。 第六章     项目效益评估 6.1经济效益 6.1.1旅游收入 项目建成后,预计~年当年总收入95万元。 其中: 游泳池按6-9月实际使用天数120天计算,每天进入100人,游泳费2元/人,营业额为2.4万元; 网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按5-10月实际使用天数180天计算,每天使用时间为8小时,每小时消费5元/人,按每天进入400人次·小时计算,年营业额为36万元; 餐厅、娱乐室、茶座按4-10月实际使用天数210天计算,每天有50人就餐和娱乐,每人消费20元,年营业额为21万元; 住宿按4-10月实际使用天数210天计算,每天有20人留宿,每人消费80元,年营业额为33.6万元; 其它营业性收入每年2万元。 6.1.2成本费用,共计62.05万元。 a、雇员工资,按每人每年0.3万元计,每年13×0.3=3.9万元。 b、管理费用,按收入5%计,每年4.75万元。 c、水费(包括饮用水、游泳池用水,游泳池排放水可用于绿化),每年10万元。 d、电费,每年5万元。 e、年折旧及维修费(按头重脚轻总额192.5万元计,折旧匀限25年),每年7.7万元。 f、维修费,每年5万元。 g、低值易耗品,每年10万元。 h、其它费用,如燃料费等每年10万元。 i、营业税参考饮食行业税率6%计征,每年5.7万元。 6.1.3营业利润年均为32.95万元。 6.1.4投资利润率为34.68%。 6.1.5投资利税率40.68%。 6.1.6盈亏平衡点  盈亏平衡点=固定成本/(营业额-可变成本-税金)×100%                      =32.45/(95-23.9-5.7)×100%=49.62% 通过盈亏平衡计算,当盈亏平衡点<49.62%时,该项目产生效益。 6.1.7投资回收期 投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=6-32.95/95=5.65(年) 6.2社会效益 6.2.1项目建成后,既可扩大社会就业机会,又带动了社会其它产业的发展,形成地方经济协同发展,共同进步的良好局面。 6.2.2项目建成后,有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复,改善人与自然的关系,促进人们保护环境、保护资源。 第七章    结论建议 7.1本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显,建议有关部门及单位,切实加强对项目实施的协调与领导,在资金、政策上给予大力支持,并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。 7.2该项目涉及的景点设施、场地复杂,且数量多,建议开发商科学规划、科学管理。

二 : 项目建议书

一.项目建议书


项目建议书(又称立项申请书)是项目单位就新建、扩建事项向发改局项目管理部门申报的书面申请文件 。 是项目建设筹建单位或项目法人,根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件,提出的某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期,由于项目条件还不够成熟,仅有规划意见书,对项目的具体建设方案还不明晰,市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性,建设方案和投资估算也比较粗,投资误差为±30%左右。对于大中型项目,有的工艺技术复杂,涉及面广,协调量大的项目,还要编制预可行性研究报告,作为项目建议书的主要附件之一。

二.项目建议书和可行性研究报告的区别



项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一;可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。此外,在可行性研究阶段,项目至少有方案设计,市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目,一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细,原则上误差在±10%;相应地,融资方案也要详细,每年的建设投资要落到实处,有银行贷款的项目,要有银行出具的资信证明。
很多项目在报立项时,条件已比较成熟,土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备,特别是项目资金来源完全是项目法人自筹,没有财政资金并且不享受什么特殊政策,这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。
一个项目要获得政府有关扶持,首先必须先有项目建议书,项目建议书通过筛选通过后,再进行项目的可行性研究,可行性研究报告经专家论证后,才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。项目建议书和初步可行性研究报告经批准后,才可进行以可行性研究为中心的各项工作。

三.项目建议书格式及范文


第一部分 总论
一、项目概况
(一)项目名称
(二)项目的承办单位
(三)项目报告撰写单位
(四)项目主管部门
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、立项研究结论
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目立项可行性综合评价
三、主要技术经济指标汇总
在总论部分中,可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批者对项目作全貌了解。
第二部分 项目发起背景和建设必要性

一、项目建设背景
(一)国家或行业发展规划
(二)项目发起人以及发起缘由
(三)……
二、项目建设必要性
(一)……
(二)……
(三)……
(四)……
三、项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性
第三部分 项目市场分析及前景预测

一、项目市场规模调查
二、项目市场竞争调查
三、项目市场前景预测
三、产品方案和建设规模
四、产品销售收入预测
第四部分 建设条件与厂址选择

一、资源和原材料
二、建设地区的选择
三、厂址选择
第五部分 工厂技术方案

一、项目组成
二、生产技术方案
三、总平面布置和运输
四、土建工程
五、其他工程
第六部分 环境保护与劳动安全

一、建设地区环境现状
二、项目主要污染源和污染物
三、项目拟采用的环境保护标准
四、治理环境的方案
五、环境监测制度的建议
六、环境保护投资估算
七、环境影响评价结论
八、劳动保护与安全卫生
第七部分 企业组织和劳动定员

一、企业组织
二、劳动定员和人员培训
第八部分 项目实施进度安排

一、项目实施的各阶段
二、项目实施进度表
三、项目实施费用
第九部分 项目财务测算

一、项目总投资估算
二、资金筹措
三、投资使用计划
四、项目财务测算相关报表
(注:财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》,依照如下步骤进行:
1、基础数据与参数的确定、估算与分析
2、编制财务分析的辅助报表
3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。
4、计算财务分析的各项指标,并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。)
第十部分 财务效益、经济和社会效益评价

一、生产成本和销售收入估算
二、财务评价
三、国民经济评价
四、不确定性分析
五、社会效益和社会影响分析
第十一部分 可行性研究结论与建议

一、结论与建议
二、附件
三、附图

三 : 权金城项目评议

北京公司评议会问题答复

原报审部门 企业名称 担保年限 项目人员 参会的评委

公司业务二部 北京权金城投资有限公司 一年 A 角杨赫 B 角刘燕舞 C 角王宏伟

担保金额 担保费率 放款银行 评议会时间 魏勇、曾昭勇、刘勇、杨雅丽、袁斌

2000 万元 2.8% 农业银行海淀支行 2005.5.20

评议会提出的主要问题: 评议会提出的主要问题: 1、 对企业成本费用上升有何应对措施? 对企业成本费用上升有何应对措施? 2、 企业投资决策是否正确,能否达到效果?对企业的规模扩张后能否让市场消化? 企业投资决策是否正确,能否达到效果?对企业的规模扩张后能否让市场消化? 3、 对投资资金的来源和缺口的匹配情况? 对投资资金的来源和缺口的匹配情况? 4、 对企业会员卡发卡时的现金流入量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比? 对企业会员卡发卡时的现金流入量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比 已经提前形成收入并导致与成本支出不配比? 5、 物业资源中有多少是自用的? 物业资源中有多少是自用的? 6、 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系? 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系? 7、 对还款分析中现金流情况如何测算的? 还款分析中现金流情况如何测算的 现金流情况如何测算的? 8、 企业的管理模式是什么? 企业的管理模式是什么? 9、 对企业未来现金流我公司如何进行控制? 对企业未来现金流我公司如何进行控制? 对评议会上所提主要问题的回答: 对评议会上所提主要问题的回答: 1、 对企业成本费用上升有何应对措施? 对企业成本费用上升有何应对措施? 答:从对企业财务数据分析来看,企业成本费用上升的因素是水、电、油、气等基本资源价格的上涨,尤 其是水资源价格的上涨。为防止由于上述资源价格因素进一步上涨,企业的应对措施有:一是安装节水器,目 前该企业正在对所有淋浴喷头、水管安装节水器,每套 80 元,可实现节水 30%的效果;二是运用循环水处理技 术,该技术已经十分成熟,循环水处理后可以达到饮用水的标准,完全可以用于洗浴,但考虑到顾客心理接受 因素和本行业实际应用情况,暂时不采取本技术;三是通过出租方的特殊关系,可以不执行现行水价标准,比 如四季青店租用的是空军总部老干部活动中心的房屋,水费上缴部队,水价不执行地方水价。 企业投资决策是否正确,能否达到预期效果?对企业的规模扩张后能否让市场消化? 预期效果 2、企业投资决策是否正确,能否达到预期效果?对企业的规模扩张后能否让市场消化? 答:将两个问题合并回答,企业投资效果取决于两点,一是有没有市场?二是有没有市场竞争优势? 首先,企业的投资项目有广阔的市场。 (1)沐浴和休闲本身是人的基本生活需要,休闲时间的多少和内容 方式成为社会文明进步与生活水平提高的重要标志;沐浴和休闲习惯是北京乃至中国北方几千年来的文化生活 积淀中的重要成份;沐浴休闲是中国北方各种休闲方式中认可度较高的方式。北京拥有巨大的人口数量、较高 收入的人群、更加频繁的社交活动、更加深厚的沐浴文化底蕴,从而拥有巨大的消费市场。 (2)在权金城成立 以前,洗浴休闲市场业态分为两种,一类是位于老城平房区、外来人口聚集地的低档的大众浴池,该定位显然 不适合北京市场消费主体,数量在逐渐缩减;另一类是装修奢华,定位于高端消费的洗浴场所,该类场所价格 昂贵,使得中间收入的消费人群无法承受,而且多有不健康服务内容,使得在经营上遮遮掩掩;实际上上述两 种业态均没能够针对市场主体消费,而权金城研究总结市场的基础上,将市场定位于中间收入群体,并引进加 自创了韩式松骨、玉石蒸房、香熏水疗等休闲服务,价格适中,休闲效果和特色鲜明,并以区别于其他两类业 态的健康、绿色、休闲、平民化概念,唤起了长期被忽视和压抑的主流消费市场,成为北京沐浴休闲市场的开 创者、领导者。 (3)北京常住人口 1300 万人,其中属于中间消费群体的至少 300 万人,按照每人每月消费两次, 每次消费 100 元计算,则权金城所处的细分市场年消费规模为 72 亿元,以权金城新项目投产后年营业规模也不 过数亿元,市场空间和潜力巨大。 (4)该企业的新项目完全是市场推动起来的,根据经营分析,自 2004 年初到 目前,在企业增加多家营业网点、营业规模较 2004 年初增加近两倍的情况下,始终保持着 200%左右的上客率, 仍然无法满足市场的需要;从我公司调查人员多次暗访情况看,基本满员,经常会有客户等待消费,与经营分 析情况一致。从对企业 4 月 28 日新开业的四季青桥店(10000 平方米)的营业统计看,日营业收入在不到一个 月内即达到设计营业能力,稳定在 15 万元左右的营业收入水平,同时其他网点营业情况未受到丝毫影响。 (5) 新项目瞄准奥运商机,在沐浴休闲特色的基础上开发酒店客房业务,市场领域更为广泛。 其次,企业具有明显的竞争优势。表现在: (1)企业选取市场规模最大、发展潜力最大的中间收入消费群


体为市场定位,抓住了主流市场。(2)作为市场的先入者,以健康的理念、鲜明的特色、完善的服务、不断的创新始终领导着北京的沐浴休闲市场,现拥有3

品牌知名度最高,深受广大居民欢迎的健康休闲场所。(3)企业已经形成多家网点连锁经营、为客户提供联合服务,形成规模经济优势,在北京暂时无第二家能与该企业相比。(4)在差异化市场竞争策略下,企业通过连锁经营,集中采购,实现了低成本优势。(5)企业得到股东关联方在广告、房租方面的支持,经营成本进一步降低。(6)地理位置优势,企业的休闲酒店项目在布局选址上距离奥运场馆最远的也控制在3公里以内,清河店更是与奥林匹克公园隔河相望。

3. 对投资资金的来源和缺口的匹配情况?

答:两个项目投资构成情况见下表(单位:万元) 剩余的投资缺口与投资来源匹配情况如下表(单位:万元) 水平推算,5-8月份企业共可产生2504万元的可用现金,可以满足须自有资金2060万元解决的投资缺口。施工方垫付的600万元已经施工方确认落实。2000万元由我公司担保为其申请银行借款解决。 4. 对企业会员卡发卡时的现金流入量是否已经提前形成收入并导致与成本支出不配比?

答:不会造成上述问题。企业的发卡与消费之间是一个动态平衡的过程。

举例:发一张银卡,客户一次性交纳2000元,企业向客户开具2000元发票,确认收入;消费刷卡时,从卡内金额中扣减本次消费的金额,扣减的金额不再计算收入。那么,每天都有发卡收入,同时有金额基本相当的刷卡消费,这已经形成一种长期的规律,由于这个规律的存在,从而使得企业的每天收入与成本支出能够实现较稳定的配比。

对企业沐浴休闲业务1-4月份发卡和刷卡消费的历史经验数据分析如下(单位:元):

上表中反映出,在一个长期稳定的范围内,发卡收入与刷卡消费的比例在1.05:1的水平上下波动,那么历史经验数据表明,企业会员卡发卡时的现金流入量与相应的成本支出是基本配比的。

5,物业资源中有多少是自用的?

答:企业现有店面中,有永定路店和牡丹园店两处是租用的自有物业资源,两处营业面积共计约13000平方米,约占总物业资源的18%。

6. 物流配送中心与投资公司到底是怎样的关系?

答:物流配送中心属于投资公司之外的配套服务机构,非独立法人单位,其职能是对供应商及采购活动进行管理,协调供应商与各店之间的合同和结算关系,对外购商品统一检验,储存,配送,对特殊商品比如大块的冻肉需要在物流配送中心切割加工。购销双方的债权债务关系只在各分店与供应商之间形成,物流配送中心与供应商之间并无债权债务关系,个别情况下分店委托物流配送中心代收一些货款。 7,对还款分析中现金流情况如何测算的?

答:一、测算现金流入时的依据是:1、因投资公司的各餐饮洗浴公司的收入全部为现款结算,所以各店在贷款期限内的收入为其现金流入。2、分析各种不确定性因素,出于审慎性考虑,对截止2005年3月已经营业的各店按照其05年一季度月均收入的70%作为贷款期间的月均收入;对于2005年3月以后营业的各家店按其现

四 : 度假村项目建议书

一、概           况
1.1旅游概况
凉州是“丝绸之路”重镇,素有“五凉古都”之称,现以中国旅游标志——铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端,黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带,东接古浪石峡,西临肃南草原,南靠祁连山脉,北抵腾格里沙漠,地域辽阔,地形复杂。由于其独特的干旱气候,保存了丰富的历史文物资源和自然资源,有旅游景点160多处,馆藏文物4万多件,如:汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特,山川气候宜人。海拔界于1020~4878米之间,由于高低差距较大,形成沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区,为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西25公里处的丰乐镇昌隆村南端,湖区总面积约280亩。湖区上端为湖泊湿地,中游建有小型水库,库区面积药180亩,下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野,后拥山冈丘陵,湖区内景点丰富,周围有多处文化遗址,具有得天独厚的地域优势。2002年4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势,规划新建“昌隆湖度假村”,新建渔塘面积16675平方米,栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树21000多株,同时整修了道路,初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为一体的度假胜地。
1.2项目的必要性
1.2.1昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。
今日丰乐,在改革开放政策的指引下,全镇各项事业都取得了长足的发展。2002年全镇社会总产值实现12215.9万元,农民人均纯收入达2630元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展,2002年完成乡镇企业总产值11888.9万元。随着旅游业的兴起,旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资,大力发展旅游业,已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。
1.2.2是充分开发利用旅游资源,加强生态环境保护的需要。
昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴,多少年来一直被弃置,资源得不到开发利用,无草、无树、生态失衡,生态环境得不到保护和治理。该项目的建设,使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用,既改善了生态环境,又开发了一个新的旅游景区。
1.2.3是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要
改革开放20多年来,丰乐镇的各项事业得到了长足发展,农民的物质生活水平有了很大提高,经济实力不断增强,特别是近几年,镇党委、政府积极招商引资,大力发展外向型经济,建成以国道312线为依托,以丰乐堡街为中心,南北辐射0.7公里,东西辐射3公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加,开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休闲度假、洽谈生意的旅游胜地。
1.2.4是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。
旅游业是一个产业关联度高,综合带动性强,辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来,随着农业机械化程度的不断提高,农村出现了剩余劳动力,昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。
1.3项目的可行性
1.3.1开发建设昌隆湖,得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。
丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展,多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证,认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚,自然条件独特,开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“丰乐镇昌隆湖度假村”,并进行了短期规划,力争在三年内生态植被得以改善,五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。
1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地,泉眼分布广,水量大,清澈透明,且水矿物质含量丰富,是饮用、洗浴的上乘产品,中游建有小型水库,是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。
1.3.3兰新铁路、312国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇,为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。
1.3.4基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施,为度假村的开发建设奠定了基础;移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔,保障了昌隆湖景区通讯畅通。
1.3.5该项目远离城镇、工厂,无任何污染,空气清新,气温适宜,是休闲娱乐的理想之地。

第二章   客源市场分析
2.1昌隆湖客源预测
“环城游憩带(即rebam)”理论是当前研究客源市场的重要方法,它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间,特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地,一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内rebam研究表明城市居民旅游和休闲出游市场,随距离增加而衰减:80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围;在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围,主要集中在距城市250公里半径圈内。凉州区周边城市众多,主要有民勤、古浪、天祝、白银、兰州、西宁、金昌、张掖等。这些城市总人口近400万,其中白银、兰州、西宁、金昌、张掖等地307.38万人,人均gdp高(约9000元/人·年),出游观光回归自然的动机强烈,其它社会条件也较优越,因此它们将是凉州区主要的潜在客源市场,这些城市人口可能到凉州旅游的规模,总出游率若按城市总人口10%计算,可为凉州提供大约30万人次的游客规模。
凉州区处于新欧亚大陆桥的必经之地,陕西、新疆、山西、河南、四川、等省区距凉州较远,但交通便捷,也可成为凉州的潜在客源市场。
由以上分析可知,凉州处于兰州、白银、西宁、金昌、张掖等地的rebam范围中,凉州旅游区处于周边城市区域“游憩地环带”的重叠区,可发展成为周边城市区域居民共同的游憩地,这使凉州发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。
2.2客源市场分析
2.2.1近年来,凉州区旅游行业接待人次和营业收入稳步递增,旅游客源结构以国内旅客为主,旅游方式为散客与团队并重,逗留天数为0.5—1天,旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主,以2002年为例,2002年接待国内外旅游者56万人次,如果其中有4%的旅游者前来昌隆湖旅游,每年可接待约2.24万人次。
2.2.2从旅游时间和市场选择趋势而言,双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以2002年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次,其中省内游客居多,由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标,受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展,凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的30万人次有7%选择昌隆湖龙泉度假村,每年将有2.1万人次前来观光旅游。
2.2.3昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主,旺季4-10月接待游客近万人。该项目开发建设以后,将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所,如按rebam潜在客源理论预测,丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口1%计算,可为昌隆湖年提供2万人次的游人规模。
2.4以上分析表明,昌隆湖龙泉度假村如此建成后,游客人数将会大幅度增加,年接待游客可达2万人次。
第三章    建设内容与投资规模
3.1景区现状
昌隆湖地形呈峡谷状,湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵,湖区面积280亩,湖区上端为湖泊湿地,泉眼分布很广,水量大,清澈透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库,库区面积约180亩,库容约8万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为16675平方米的鱼塘5个,占地面积为280平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树2.1万珠。后面的山岗丘陵急需绿化,前面的平川荒滩急需开发。
3.2建设内容及规模
3.2.1修建占地面积2500平方米(25×100米)的游泳池。
3.2.2修建占地面积1000平方米(10×100)工棚式茶座。
3.2.3修建占地面积300平方米露天网球场。
3.2.4修建占地面积340平方米康体中心。
3.2.5修建占地面积300平方米二层砖混结构住宿用别墅。
3.2.6修建占地面积500平方米可同时停放30辆小车、10辆中巴车的停车场。
3.2.7修建旱码头2个,购置气艇3个。
3.2.8修建占地面积30平方米的厕所1个。
3.2.9绿化山岗丘陵,平川荒滩,栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。
3.2.10购置相关设施设备。
第四章  投资估算和资金来源
4.1投资估算
该项目预计总投资192.5万元,详细预算见附表。
4.2资金来源
申请国债资金80万元,银行贷款50万元,自筹资金62.5万元。
第五章    项目实施步骤
该项目建设期为两年,2003年6月至2005年6月。
2003年6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。
2003年8月争取破土动工建设。
2004年3-4月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树20余万株。
2005年6月工程全部完工,交付使用。
第六章     项目效益评估
6.1经济效益
6.1.1旅游收入
项目建成后,预计2005年当年总收入95万元。
其中:
游泳池按6-9月实际使用天数120天计算,每天进入100人,游泳费2元/人,营业额为2.4万元;
网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按5-10月实际使用天数180天计算,每天使用时间为8小时,每小时消费5元/人,按每天进入400人次·小时计算,年营业额为36万元;
餐厅、娱乐室、茶座按4-10月实际使用天数210天计算,每天有50人就餐和娱乐,每人消费20元,年营业额为21万元;
住宿按4-10月实际使用天数210天计算,每天有20人留宿,每人消费80元,年营业额为33.6万元;
其它营业性收入每年2万元。
6.1.2成本费用,共计62.05万元。
a、雇员工资,按每人每年0.3万元计,每年13×0.3=3.9万元。
b、管理费用,按收入5%计,每年4.75万元。
c、水费(包括饮用水、游泳池用水,游泳池排放水可用于绿化),每年10万元。
d、电费,每年5万元。
e、年折旧及维修费(按头重脚轻总额192.5万元计,折旧匀限25年),每年7.7万元。
f、维修费,每年5万元。
g、低值易耗品,每年10万元。
h、其它费用,如燃料费等每年10万元。
i、营业税参考饮食行业税率6%计征,每年5.7万元。
6.1.3营业利润年均为32.95万元。
6.1.4投资利润率为34.68%。
6.1.5投资利税率40.68%。
6.1.6盈亏平衡点
 盈亏平衡点=固定成本/(营业额-可变成本-税金)×100%
                     =32.45/(95-23.9-5.7)×100%=49.62%
通过盈亏平衡计算,当盈亏平衡点<49.62%时,该项目产生效益。
6.1.7投资回收期
投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=6-32.95/95=5.65(年)
6.2社会效益
6.2.1项目建成后,既可扩大社会就业机会,又带动了社会其它产业的发展,形成地方经济协同发展,共同进步的良好局面。
6.2.2项目建成后,有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复,改善人与自然的关系,促进人们保护环境、保护资源。
第七章    结论建议
7.1本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显,建议有关部门及单位,切实加强对项目实施的协调与领导,在资金、政策上给予大力支持,并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。
7.2该项目涉及的景点设施、场地复杂,且数量多,建议开发商科学规划、科学管理。

五 : 经销项目建议书

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    3、建立市场巡查员制度,由金蟾公司派出市场巡查员在全国范围内监督价格体系的执行情况。
    (二)渠道管理政策
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   四、 经销代理商准入政策     作为易博士有声电子书市场拓展中的重要战略合作伙伴,经销代理商必须具备以下的条件,以确保产业的健康发展:
    1、必须具备一定的资金实力;
    2、具有良好的渠道销售能力和渠道或终端开发能力;
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    五、金蟾公司对渠道的支持     作为易博士有声电子书在国内的唯一总代理,金蟾公司本着诚信合作、互利共赢的原则,对经销代理商提供有力的支持,主要体现在:
    (一)市场支持政策
    1、协助经销商建立零售终端,建立销售和宣传的窗口;
    2、定期在全国性及地区媒体上投放广告、软文进行产品宣传;
    3、为区域代理商提供促销和宣传推广活动的策划方案;
    4、根据策划方案和合同规定提供促销用宣传物品的支持;
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  (二)销售支持政策
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    2、金蟾公司以各种形式向经销代理商推介分享成功营销方案,协助经销代理商积累成功经验;
    3、金蟾公司根据经销代理商提供的客户信息,例如行业用户、特殊用户,为经销代理商制定个性化销售方案,必要时派出代表协助经销代理商,促进销售。
    (三)技术支持政策
    金蟾公司以传真、邮件、面对面授课、现场指导等方式为经销代理商进行相关技术培训。
    (四)售后服务政策
    金蟾公司提供产品维修手册和免费咨询服务,协助经销商对产品进行维修和售后服务。
    综上所述,我们认为拥有易博士有声电子书这样一种有着巨大的市场潜力和商业价值的产品,又有良好的营商环境和制度保障,只要营销方法得当、市场定位准确,并且形成一个最佳的经销商、代理商和开发商战略合作伙伴的网络和阵营,就一定可以收到巨大的社会效益和经济效益。